Vì sao GIÁ BĐS so với THU NHẬP ở VN sẽ còn tiếp tục TĂNG ít nhất 30 năm nữa ?
Việt Nam là thiên đường của đầu tư Bất Động Sản duy nhất còn sót lại trên thế giới vì 3 lý do:
1- không có luật sở hữu 70 năm như TQ hoặc 99 năm như Singapore
2- không đánh thuế sở hữu BĐS cao như Âu Mỹ
3- không đánh thuế thừa kế cao như Tư bản
—//—-
*** Tháp dân số của VN hiện tại rất giống tháp dân số của TQ cách đây 20 năm. Là thời kỳ Dân Số Vàng: Sẽ phát triển nhanh giống TQ trong 20 năm trước đây : tốc độ GDP từ hàng năm từ 6-8-10% liên tục trong 20 năm tiếp theo. Và giá BĐS sẽ tăng liên tục trong 20 năm tới với nhiều chu kỳ (đỉnh của chu kỳ sau cao hơn đỉnh của chu kỳ trước)
*** Mật độ dân số VN thuộc top cao nhất thế giới: 278 người/km2: cao gấp 05 lần trung bình thế giới.
còn trung bình của thế giới là 59 ( bằng 1/5 việt nam). tức là trung bình người việt chỉ có diện tích đất bằng 20% của nhân loại.
Vậy là VN đất nước “Thiếu đất”
Nếu so với các nước trong khi vực (không tính mấy nước quá nhiều đất như Lào hoặc quá bé như Sing) thì số đất người VN đang có chỉ bằng 1/2 người Thái Lan; 1/3 người Malaysia : 1/4 người Campuchia) ;
Số đất mà người dân VN có trên đầu người chỉ bằng 50% dân trung quốc và bằng 10% dân Mỹ và bằng 1% dân úc. và bằng 17% trung bình của người dân các nước G7 và bằng 22% trung bình các nước G20. vậy ko phải thiếu đất thì là gì?
Thiếu thì phải sống chật, phải tăng giá.
*** Giá bđs VN vẫn ở mức thấp so với các nước cùng khu vực Asian như (Tháilan, philipin, Indo)
để mua 1 căn nhà ở Hà Nội thì người Việt phải nhịn ăn nhịn tiêu 17 năm NHƯNG để mua 1 bds tại Manila thì người Philipin phải nhịn ăn nhịn tiêu 38 năm : tức là gấp 2 lần người Hà Nội.
Tỉ lệ giá nhà/ thu nhập Hà Nội có 17, trong khi các nước kia trên 22 trở lên, Bangkok là 27, Jakarta là 23, Manila còn 38 , còn so với TQ thì đúng là hít khói toàn 40-50. Em nghĩ giá bds ở VN cũng còn khá thấp so với khu vực, nếu gói bơm tiền được thông qua thì tiềm năng x2,x3 trong 1-2 năm vẫn rất khả thi.
*** Tỉ lệ mét vuông nhà trên đầu người ở VN đang ở mức Thấp so với khu vực và trên thế giới:
Số mét vuông sàn nhà ở trên đầu người ở VN đang ở mức thấp của thế giới. Trung Quốc cao gấp 2 lần VN, Mỹ cao gấp 4 lần VN.
Vì vậy thị trường bds nhà ở đô thị tại VN còn đang rất tiềm năng: sẽ còn là công cụ hiệu quả được chính phủ sử dụng để hấp thụ lạm phát trong ít nhất 20-30 năm nữa, vậy nên BĐS Việt Nam sẽ Vẫn Tiếp Tục TĂNG so với Thu Nhập khoảng 20 -30 năm nữa cho đến khi số mét vuông sàn nhà ở/ đầu người VN bằng với mức trung bình của các nước khác. (vì VN đang đi sau các nước kia khoảng 20-30 năm: cần Tăng Giá BĐS để phát triển đất nước)
—-//—-
Xét về chính sách và bản chất của đất nước, phần này tôi xin phép bỏ qua. Nhưng nếu ai hiểu sâu về “giai cấp”, 20-30 năm nữa bds VN vẫn sẽ tăng bền vững. Ai bỏ qua cơ hội này: không mua thêm BĐS thì sẽ bị tụt hậu, bị bần cùng hoá, mất đi cơ hội đổi đời mà 1000 năm mới xảy ra 1 lần.
*** Sự tăng giá của BĐS có 03 dạng khác nhau :
1- Tăng do phát triển kinh tế: đây là hình thức tăng trưởng bền vững : là xu thế lâu dài nên không được coi là “chu kỳ).
2-Tăng do Bơm tiền: là hình thức tăng trưởng không bền vững : có tính chất lặp đi lặp lại nên được gọi là “chu kỳ” : giá bds sẽ tăng nhanh rồi đóng băng và có thể sẽ giảm 1 phần (Nhưng giá cuối chu kỳ vẫn luôn cao hơn giá tại đầu chu kỳ)
3- Tăng ảo : do tâm lý FOMO , do bị úp bô , lùa gà, : nếu dựa trên quan điểm giá bds ở địa phương nào tăng cao nhất, nhanh nhất là tăng ảo và tiềm ẩn rủi ro nhiều nhất: thì cứ so giá bds ở các địa phương từ năm 2011 (là điểm đáy của BĐS chu kỳ trước) với giá BĐS tại thời điểm bây giờ: địa phương nào tăng ít nhất thì sẽ an toàn ít khả năng vỡ bong bóng nhất
(không tính bds ở ngõ ngách vì bây giờ là thời đại oto, ko phải thời đại xe máy như 10 năm trước)
*Các bác nhớ mua ở quê, ở tỉnh, ở HN, SG gì cũng được nhưng phải mua được ở ngưỡng giá hỗ trợ, có những hạ tầng kỳ vọng ở tương lai, có khả năng để sử dụng (ở, cho thuê), có khả năng thanh khoản và rút tiền về khi thị trường đóng băng. Đừng bao giờ phi vào chỗ hàng nóng để rồi ôm hận.
* mua bds ở đâu, khi nào thì phải dựa trên các phân tích về chu kỳ, thời điểm, đặc thù kinh tế vùng, và chính sách của nhà nước theo từng giai đoạn.
—-/—-
BĐS chỉ có thể giảm giá nếu chính phủ VN làm 1 trong 3 cách này:
1- Hạn chế bơm tiền (cung tiền M2 < GDP)
2- Tăng Cao lãi suất huy động > (Tỉ lệ lạm phát Thật + tỉ lệ tăng trưởng GDP thật)
3- Đánh thuế bds và thuế thừa kế Cao như Tây
Ngoài 3 cách trên ra thì tất cả các biện pháp khác đều ko thể giảm giá bds.
* Các vụ bắt bớ (FLC, Tân Hoàng Minh…) sẽ giúp thị trường BĐS lành mạnh, các CĐT sẽ khó xin xỏ được dự án, làm cho giá đầu vào các dự án bđs cao hơn : Nguồn cung sụt giảm -> BĐS sẽ càng tăng
—-//—-
Đất là tài nguyên hữu hạn, là tư liệu sản xuất cơ bản nhất.
Trên đời có 3 cấp độ kiếm tiền từ thấp đến cao:
1- “tham gia lực lượng sản xuất” : tức là lao động sản xuất kinh doanh: loại này là vét đĩa,
2- “thâu tóm tư liệu sản xuất” : tức là có đất, bản quyền công nghệ, bằng sáng chế, mỏ quặng, tài nguyên thiên nhiên khác..
3- “kiểm soát quan hệ sản xuất” : tức là làm chính trị
* Thằng bỏ sức ra lao động, bỏ công ra sản xuất kinh doanh thì cũng phải nuôi thằng có đất: đời con đời cháu nó cũng phải mua lại đất / hoặc thuê lại đất của con cháu những người đầu tư bds. Còn những thằng có đất lại thua những người làm quan, cái này các ban tự hiểu.
**Cấp 3 là cao nhất, nếu ai ko có chí làm quan, thì nên cố gắng đầu tư nhiều bds để trở thành cấp 2 : chứ đừng nên làm cấp 1. Hằng ngày có cả đống ngừoi chửi bọn cò, họ chửi hàng ngày, lên án dân buôn đất… Nhưng sau lưng thì vẫn cứ mua, ôm vẫn cứ ôm. Nên lớn rồi, mình nên chịu trách nhiệm cuộc sống và đồng tiền của mình, có như thế nào thì mình vs đời con cháu mình chịu…
—-//—-
Có 02 Trường Phái Đầu Tư bds: “Đầu tư giá trị” và “đầu tư lướt sóng”
1- “Đầu tư lướt sóng” là đánh bạc, hên xui, sẽ luôn khổ vì nhiều thông tin thật giả lẫn lộn, sợ cá voi , sợ cá mập ăn thịt, anh em chỉ muốn ăn của kẻ khác , dỡ nhà kẻ khác,nên suốt ngày canh chạy, canh thoát hàng, canh úp bô thằng khác…chả hơn méo gì bọn trộm vặt.
2- “Đầu tư Giá Trị” là đầu tư bằng tầm nhìn, bằng vĩ mô chính sách, bằng giá trị lớn lên của bds theo thời gian, ko xác định ăn của ai cả : như cách mà mình làm, thì các bạn sẽ thấy thanh thản, hào sảng, chỉ cần mua xong đi ngủ, hàng ngày cổ động phong trào… Thế là sau nhiều năm bds tăng hàng nhiều lần, ko vất vả.
—-//—-
BĐS trong giai đoạn 2022-2024 vẫn sẽ tăng nhưng ở một số nơi đã tăng ảo,
Tuy rằng những chỗ đã Tăng Ảo vẫn có thể Tiếp tục Tăng Thêm nhưng sẽ KHÔNG bền vững: mọi người nên cẩn thận.
Đây là 5 nguyên tắc chọn mua đầu tư bds cho năm 2022: (trên quan điểm của trường phái “Đầu Tư Giá Trị”)
Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh.
Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN )
Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.
Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà
Nguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất.
*** Trên đời này mấy ai giầu sẵn, có sẵn tiền (trừ tham nhũng hoặc làm ăn phi pháp hoặc được hưởng thừa kế): mà đa phần những người giầu họ kiếm tiền bằng cách “cơ cấu lại tài sản”: tận dụng các thời điểm khủng hoảng của thị trường để bán các tài sản ít tăng giá để mua tài sản có tiềm năng tăng giá thì sẽ giầu gấp 100 lần thằng khác chỉ biết cắm mặt đi làm thuê.
—-//—-
* Giai đoạn 2022 -2024 vẫn là giai đoạn Bơm Tiền:
Giá trị của bds VN sẽ vẫn tăng nhanh: vì tiền bơm ra ko vào đất thì vào đâu.
nhưng sẽ không đồng đều:
những chỗ ko có nhu cầu thật : đã tăng ảo rồi thì sẽ có “bong bóng cục bộ” và sẽ giảm giá,
còn những chỗ có nhu cầu thật, có tương lai như Vành đai 4 hà nội thì sẽ tăng phi mã:
Tiền bơm ra thì bds vẫn tăng cho đến khi Lãi Suất > Critical Point nhé
Đất quê đất tỉnh giảm 10-30% nhưng đất HN , HCM tăng 50-100% , những chỗ như VĐ4 tăng x2 x3 thì tính tổng lại thì giá trị BĐS trong “Tổng Tài Sản Quốc Dân” vẫn tăng : vậy nên có thể nói là “BĐS vẫn sẽ Tăng Giá”
* BĐS trong giai đoạn 2022-2024 vẫn sẽ tăng nhưng ở một số nơi đã tăng ảo,
Tuy rằng những chỗ đã Tăng Ảo vẫn có thể Tiếp tục Tăng Thêm nhưng sẽ KHÔNG bền vững: mọi người nên cẩn thận.
Còn các loại bds giá trị thì sẽ tăng giá nhanh, tăng giá rất cao, càng ngày càng tăng và không bao giờ mất giá được: vì nó gắn với nhu cầu thật của xã hội.
từ giờ đến 2024 sẽ ko tăng cao lãi suất vượt quá Critical Point đâu.
mọi người cứ yên tâm mà đầu tư loại bds giá trị.